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中國(guó)門(mén)都（官方網(wǎng)）來(lái)自網(wǎng)絡(luò)消息 談起杭州樓市現(xiàn)在的狀態(tài)，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛用“傾巢之下”做了回復(fù)。在全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行中，上半年因亞運(yùn)會(huì)概念而一枝獨(dú)秀的杭州市場(chǎng)現(xiàn)在也不能避免下行的到來(lái)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)中一年的金九銀十之際，樓市并不平靜。但與以往熱賣(mài)、排隊(duì)搖號(hào)、房?jī)r(jià)上漲等相反，退房、流搖和降價(jià)事件一樁接著一樁。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，4個(gè)一線城市新建商品住宅只有廣州上漲了0.4%，北京房?jī)r(jià)持平，上海和深圳分別下降了0.1%和0.2%。二手房方面，廣州環(huán)比上漲了0.2%，深圳持平，北京和上海都降了0.2%。
在北京2016年“930”政策和2017年“317”政策后，四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始偃旗息鼓。而一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，傳導(dǎo)到熱點(diǎn)城市，熱點(diǎn)城市南京、蘇州、鄭州等房?jī)r(jià)也在去年開(kāi)始降溫。但這不包括同樣是熱點(diǎn)城市的杭州。
但在限價(jià)政策導(dǎo)致的一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重、亞運(yùn)會(huì)概念等交織下，今年5月份上萬(wàn)人排隊(duì)銀行辦資金凍結(jié)的事件將杭州樓市推至癲狂。現(xiàn)在，這癲狂散去，杭州樓市也隨大市場(chǎng)行情進(jìn)入到下行通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.2%，二手房?jī)r(jià)格持平。真實(shí)的市場(chǎng)情況比這數(shù)據(jù)更能顯現(xiàn)出市場(chǎng)的涼意。
丁建剛對(duì)界面新聞表示，“杭州市場(chǎng)降溫，預(yù)期改變。二手房的降溫速度更快，量比價(jià)降得更快。商品房的熱度也在下降，但余溫尚存。”
從最能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房看，根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月，杭州市區(qū)二手房成交了3330套房子，9月黃金月的成交量是除了2月份外的最低點(diǎn)（2月成交受過(guò)年假期影響）。其在8月成交了4829套房子，7月成交了6809套房子，截至當(dāng)前今年的最高點(diǎn)5月成交了10952套房子。
把時(shí)間拉長(zhǎng)到一個(gè)季度，透明網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度（截止28號(hào)）杭州全市（含富陽(yáng)、大江東）二手房市場(chǎng)總成交量為14678套，無(wú)論同比還是環(huán)比均下降52%左右，市場(chǎng)成交腰斬，整體進(jìn)入休眠期。
對(duì)此，我愛(ài)我家研究院稱(chēng)，從前三季度每月成交走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)拱橋狀結(jié)構(gòu)，特別是自5月份開(kāi)始二手房交易達(dá)到10952套的峰值并由此滑坡，日平均交易量不到以往的一半。三季度1.46萬(wàn)套的交易量，已經(jīng)與去年三季度3.06萬(wàn)套的高位水平相去甚遠(yuǎn)。
我愛(ài)我家一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示，最近二手房太差了，現(xiàn)在一個(gè)月的交易量只有5月份的1/3還不到。“都在觀望，房子幾乎賣(mài)不掉。二手房有人看還算好了，好多人來(lái)跟我說(shuō)沒(méi)人來(lái)看房，能不能幫忙多推薦推薦。”
量上不去，降價(jià)也成為必然。透明網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月成交均價(jià)在2萬(wàn)/平方米以下的小區(qū)一共78個(gè)，其中35個(gè)是下跌狀態(tài)，15個(gè)樓盤(pán)是漲的。其中，有6個(gè)位于相對(duì)偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)跌幅超過(guò)30%。203個(gè)價(jià)格在2萬(wàn)-3萬(wàn)/平方米的樓盤(pán)，有92個(gè)樓盤(pán)下跌，其中還包括不少次新房。236個(gè)價(jià)格3-4萬(wàn)/平方米的樓盤(pán)中，84個(gè)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。88個(gè)5萬(wàn)/平方米的樓盤(pán)中，30個(gè)上漲，20個(gè)下跌。
二手房量?jī)r(jià)齊跌，新房市場(chǎng)也光榮不再。9月、10月杭州領(lǐng)出了約70張預(yù)售證，超過(guò)7000套房源入市，開(kāi)發(fā)商們集中跑量。但市場(chǎng)情況并不那么如開(kāi)發(fā)商的心意。
除了臨安、富陽(yáng)等郊區(qū)，主城區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)流搖現(xiàn)象。仁恒和傳化合作的樓盤(pán)前灣國(guó)際社區(qū)是仁恒入杭州的第一個(gè)樓盤(pán)，精心的設(shè)計(jì)市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。一位杭州市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為28000元/平方米，但市場(chǎng)預(yù)期可能在2.5萬(wàn)/平方米以下，開(kāi)盤(pán)登記人數(shù)不足而流搖，去化可能不足50%。去化不理想，市場(chǎng)流傳出針對(duì)傳化工作人員內(nèi)部的優(yōu)惠折扣。
不僅是前灣國(guó)際，中糧夢(mèng)棲祥云、新城璟雋公館和市中心的金隅中鐵諾德都會(huì)森林也都流搖，尤其都會(huì)森林的流搖是除了千萬(wàn)甚至上億濱江·華家池排屋后第一個(gè)流搖的市中心高層公寓項(xiàng)目，這更是顯示了市場(chǎng)的疲軟。
棄號(hào)、搖號(hào)了也賣(mài)不完甚至流搖上演，新房的價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。9月，杭州濱江新希望新城·未來(lái)海岸二期入市，部分一期業(yè)主認(rèn)為個(gè)別低樓層大戶型房源，與一期同房號(hào)有較大價(jià)差，最多達(dá)35萬(wàn)元從而要求退房。大江東寶龍廣場(chǎng)第一次搖號(hào)推出的價(jià)格是16200元/平方米，含精裝修3000元/平方米。10月8日第二次搖號(hào)去掉了精裝，價(jià)格為14000/平方米。蕭山、閑林、未來(lái)科技城等都有樓盤(pán)新開(kāi)的價(jià)格低于之前的價(jià)格。
上述我愛(ài)我家市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示，新房本來(lái)受價(jià)格管控，最明顯的變化是不少高價(jià)拿地的企業(yè)，估計(jì)要虧。
以綠城建發(fā)沁園為例，其樓面地價(jià)高達(dá)40765元/平方米，但領(lǐng)出的首張高層房源預(yù)售證均價(jià)只有49500元/平方米。丁建剛對(duì)此表示，沁園每平方米估計(jì)虧1萬(wàn)，但開(kāi)發(fā)商的預(yù)期改變了，不賺錢(qián)也要推貨。
土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也可以看出開(kāi)發(fā)商預(yù)期的改變。我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度起，杭州土地市場(chǎng)有明顯盤(pán)整、回調(diào)的跡象，全部涉宅地塊都沒(méi)有封頂70%的最高溢價(jià)率，低溢價(jià)率、低樓面價(jià)成為土地市場(chǎng)的主要表現(xiàn)形式。市區(qū)僅4宗土地地塊樓面價(jià)超過(guò)30000元/㎡，且所有出讓的宅地?zé)o需開(kāi)發(fā)商自持。
僅僅幾個(gè)月時(shí)間，杭州的樓市面貌發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，二手房、新房和土地市場(chǎng)全部涼涼。對(duì)此，丁建剛對(duì)界面新聞表示，最大的維度是市場(chǎng)趨勢(shì)，預(yù)期決定了市場(chǎng)走勢(shì)。第二個(gè)維度才是城市和區(qū)域的價(jià)值。第三個(gè)維度才是所購(gòu)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商、品質(zhì)。現(xiàn)在是第一個(gè)維度變了，這是最大的權(quán)重。
一二手房的價(jià)差還在，亞運(yùn)會(huì)的概念還在，然而傾巢之下，大家的命運(yùn)并沒(méi)有什么不同。
